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农村土地评估的五大方法及作用

2020-12-12 10:34:58

土地制度是国家的基础性制度,而农村的土地更是直接关系着8亿农民的切身利益,为了农民的利益,国家也发布了有关农村土地的政策。

政策明确规定到,建立农村集体经营性建设用地入市,赋予农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股权能,明确入市范围途径

因为,近些年,有一些城市在扩张过程中需要并入一些周围的农村土地,这就是农村集体经营性建设用地入市的需求之一。而农民可以利用出让、租赁、入股等多种方式,实现集体经营性建设用地的保值和增值。

那农民能如何的清楚知道土地的价值呢?这时候就需要评估机构对农村土地进行价格评估,才能明确的知道土地的价格。

农村集体土地价格评估又有集体经营性建设用地使用权价格评估、宅基地使用权价格评估、其他建设用地价格评估、耕地承包经营权(使用权)价格评估、集体建设用地定级与基准地价评估、集体耕地定级与基准地价评估等内容。

农村土地价值是一件非常复杂的事情,因为受多方面的因素影响。

如:区位因素,交通条件、离城镇远近、耕地是否方便。使用因素,此块用地是否成为商业用地,还是只能耕种。政策因素,各地对农业开发、土地流转等方面都有一些“土政策”,优惠程度不一。产业因素,要看各地农业是否有市场上影响力足够大的主导产业,如果有的话,土地自然紧缺,那么价值就高。使用年限因素,如果是流转的土地,就需要考虑土地使用权承包年限只剩余使用年限。

其实农村土地价值最核心的部分还是农村承包土地经营权,农村承包土地经营权地类用途覆盖,农用地和非农用地。根据土地经营权的类型不同,应用针对性的选择适合的评估方法。土地价值评估主要有五大方法。

1、收益还原法。将待估农用地未来各期正常年纯收益(地租),以适当的土地还原利率还原,从而估算出待估农用地价格的一种方法。对于在正常条件下有客观收益且土地纯收益较容易测算的农用地价值评估可以采用这种方法。

2、市场比较法。根据替代原理,将待估农用地与近期市场上已发生交易的类似农用地进行比较,并对类似农用地的成交价格进行适当修正,以此估算待估农用地价格的方法。市场比较法适用于农用地市场交易比较活跃的地区。

3、成本逼近法。它是指以新开垦农用地或土地整理过程中所耗费的各项客观费用之和为主要依据,再加上一定的利润、利息和应缴纳的税金,并进行各种修正来确定农用地价格的方法。

4、评分估价法。按照一定的原则,建立影响农用地价格的因素体系和因素评分标准,依据因素评分标准对待估农用地的相应条件进行评价赋分,按其得分值的大小,乘以客观的农用地单位分值价格,从而得到农用地价格的一种估价方法。

5、基准地价系数修正法。利用基准地价和基准地价修正系数表等评估成果,按照替代原则,就待估宗地与其所处区域的平均条件相比较,并对照修正系数表选取相应的修正系数,对基准地价进行修正,进而求取待估宗地在估价期日价格的方法。随着经济的发展,土地交易日趋频繁,而土地经济价值却随着经济的发展而日益变化。土地价值评估有助于土地交易的顺利进行,帮助企业投资决策,还能完善土地市场的管理。


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